تعاریف مربوط به تفکیک ، تجمیع و افراز

تعاریف مربوط به  تفکیک ، تجمیع  و افراز

سه اصطلاح "  تفکیک  ، تجمیع و افراز " در بسیاری از مباحث مربوط به شهرداری و همچنین مباحث مربوط به اداره ثبت و دادگاه ها به کار می روند. در این مبحث به تعریف این اصطلاحات و بیان برخی مقررات حاکم بر آن ها می پردازیم :

تعریف تفکیک

تفکیک درعرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر. به عنوان مثال مالک یا مالکین، زمین به مساحت 5 هزار متر مربع را به قطعات 200 متری تقسیم نموده که در عرف ثبتی گفته می‌شود که این زمین به قطعات 200 متری تفکیک شده است. تفکیک اراضی موات بیشتر از حد نصاب و اراضی وقفی به نفع شهرداری، تفکیک اراضی بایر واقع در مناطق آزاد شده بین محدوده 5 ساله و 25 ساله تفکیک شهرک ها و همچنین تفکیک اراضی کاربری های مختلف از جمله ممنوعیت های تفکیک است .

به این ترتیب، از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز (جداجدا)، سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم‌نامه استفاده می‌شود. تمامی امور تفکیک در اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌گیرد و بعد از تنظیم صورتمجلس تفکیکی سند مالکیت برای قطعات صادر و در صورت لزوم تفکیک برای مجزا شدن قطعات به منظور فروش از سوی صاحب آن انجام می‌گیرد. و براساس آن ملک به قطعات کوچکتر تقسیم شده و به قطعات شماره‌های جدید، یعنی فرعی داده می‌شود. حدود و حقوق ارتفاقی جدید تعریف و پس از آخرین قطعه‌ای که انتقال داده می‌شود، سند اولیه باطل می‌گردد. از تفکیک در تقسیم‌نامه‌ها نیز استفاده می‌شود. در تقسیم‌نامه‌ها، مالک بیش از یک نفر بوده و ممکن است یکی از دیگری سهم بیشتری برده و نوعی صلح صورت می‌گیرد. در تقسیم‌نامه، ملک مشاع بوده و بعد از تفکیک، سند تقسیم‌نامه تنظیم می‌گردد. براساس صورتمجلس تفکیکی برای هر مالک مشاعی یک قطعه مفروزی تعیین و اسناد مالکیت مشاعی، همراه تقسیم‌نامه از سوی دفترخانه به اداره ثبت ارسال و در این صورت، سند مالکیت مفروزی برای مالکان صادر می‌گردد.

تفکیک آپارتمان: اگر فردی در زمین خود چند واحد آپارتمان بسازد ( مثلا در دویست متر مربع زمین پنج طبقه دو واحدی ساختمان بنا کند ) با اتمام عملیات ساختمانی برای واگذاری و فروش هر کدام از واحدها باید سند تفکیک شده بگیرد تا به هر خریدار یک واحد آپارتمان تعلق گیرد یا سند رسمی مجزا.

تعریف تجمیع

تجمیع نقطه مقابل تفکیک می باشد . منظور از تجمیع این است که یک مالک زمین های مختلف خود را که دارای سندهای جداگانه وکاربری مشابه می باشند، یک کاسه کند و برای همه این زمین ها یک سند واحد بگیرد، چند مالک برای بهره مند شدن از تسهیلات شهرداری زمین های خود را که در جوار هم واقع است یک کاسه کرده و برای کل آن یک سند واحد بگیرند.

مراحل و شرایط تجمیع ، برای تجمیع دو یا چند قطعه زمین شرایط زیر باید رعایت گردد :

الف- پلاک های مورد تجمیع در جوار هم باشند و فاصله ای بین آنها نباشد.

ب- هیچ یک از اسناد زمین های مورد تجمیع نباید در رهن بانک یا طلب کار دیگری باشد.

ج- سند هیچ یک از اسناد زمین ها نباید در بازداشت ( از سوی دادگاه یا اجرای ثبت ) باشد.

د- اگر مالکان زمین ها به طور مشاعی مالک باشند ، باید سهم هر کدام در همه قطعات به طور مساوی باشد. مثلا اگر دو نفر به اسم علی و حسن قصد تجمیع سه پلاک ( 26/70) و (114/70) و(921/70) را داشته باشند اگر علی در پلاک ( 26/70) صاحب دو دانگ و نیم مشاع باشد باید هر یک از دو پلاک دیگر هم دو دانگ و نیم سهم داشته باشد.

ه- همه زمین های مورد تجمیع بایددارای کاربری یکسانی باشند پس اگر یکی از پلاک ها دارای کاربری مسکونی و پلاک دیگر دارای کاربری تجاری باشد تجمیع این دو ممکن نخواهد بود.

ز- برای انجام عمل تجمیع مالک یا مالکان باید سندهای پلاک های مورد تجمیع را تحویل ثبت دهند و با تجمیع این پلاک ها سندهای قبلی ابطال و یا بایگانی شده و سند واحدی برای کل مجموعه صادر می شود.

تعریف افراز

اگر یک مال غیر منقول ( خانه یا زمین یا مغازه ) بین حداقل دو نفر مشاعی باشد و این دو نفر بخواهند سهم خود را مجزا کنند باید آنرا افراز کنند پس افراز یعنی این که مال مشاع بین شرکای آن تقسیم شود. افراز فقط در اموال غیر منقول (مثل ملک و زمین) کار برد دارد. جدا کردن سهم مشاع شرکا و به تعبیر دیگر یعنی تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا نسبت به سهم هر یک از آن ها به طوری که وجود حالت اشاعه در آن کاملا مشهود باشد.

تفاوت تفکیک و افراز

افراز و تفکیک از نظر شکلی و ماهیتی دارای تفاوت هایی بشرح ذیل می ‌باشند:

1-      در تفکیک وجود حالت اشاعه (مشاع بودن) ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است ، ولی در افراز باید حالت اشاعه ، یعنی مالکیت بیش از یک نفر باشد.

2-      تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه (سهم) یکدیگر و قصد ، قطع حالت اشتراک می‌باشد.

3-      در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل شش دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به هنگام تنظیم تقسیم‌نامه، رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌گردد. که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد. اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکاء و به وضعیت دیگری مقدور نباشد ، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک ، که در سهم شریک قرار می‌گیرد ، بهای آن تقدیم و در صورتمجلس افراز قید گردد.

4-      تفکیک ، ‌فقط تقسیم ملک است،‌ اما در افراز، تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت  سهم مالک مشاع به آن ها اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد. ولی در تفکیک اینطوری نیست و بدون ضرورت ، مالک می‌‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد ، تفکیک نماید.

5-     سن مالکان یا مالک زمین دخالتی در تفکیک ندارد ، اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی ، اگر میان مالکان ، محجور یا غایبی وجود داشته باشد ، تقسیم ملک با دادگاه خواهد بود.

6-       تنظیم تقسیم‌نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاعی بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم‌نامه میان خود توافقی نداشته باشند ،‌ یا قطعات تفکیکی را متفقاً انتقال ندهند. تفکیک اقدامی بی حاصل و کان لم یکن تلقی شده و در این شرایط،‌ با وجود صورتمجلس تفکیکی، شرکاء به ناچار باید تقاضای افراز نمایند. در واقع افراز به دلیل عدم توافق مالکان برای تنظیم تقسیم‌نامه صورت می‌گیرد.

7-      در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء ادامه عملیات متوقف می‌شود و بارضایت معترض می‌توان ادامه اقدام راانجام داد.ولی اعتراض به افراز در حین اقدام ، ازشرکای دیگر پذیرفته نیست. ولی پس از اتمام کار می توانند اعتراض نمایند. در این صورت رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است.

8-     انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رأی مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر ، هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا کند و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت ، سند مالکیت شش دانگ ، قطعه زمین اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید. با توجه به اینکه چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته ، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذی نفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به ثبت تسلیم نماید.

9-      صورتمجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا بطور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می‌کند. اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض، هر قطعه در سهم مالک آن مستقر گردیده و این امر با استقراع تعیین می‌شود. پس می‌توان گفت که برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی ، تفکیک ،  اقدامی دو مرحله‌ای و افراز اقدامی یک مرحله‌ای است.

10-  تفکیک در ثبت انجام می‌گیرد ، اما افراز هم در ثبت و هم در دادگاه صورت می‌گیرد.

11-  در افراز رأی صادر می‌شود ، ولی در تفکیک صورتمجلس تفکیکی

12-  در افراز اجبار حاکم است ، ولی در تفکیک مسامحه

13-  در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاعی خارج می‌گردد. یا اگر مالک یک نفر باشد ، ملک به قطعات کوچکتر تقسیم می گردد. ولی در افراز فقط سهم خواهان جدا شده و بقیه ملک، مشاع باقی می‌ماند.

14-  در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود ،‌ موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود ، اما در افراز ، اگر اعتراضی صورت گیرد ، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.

       منبع : ایران بام